百城价格指数”

8月百城住宅均价：环比上涨0.37%，同比上涨3.68%

    中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格[1]为15004元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，69个城市环比上涨，29个城市环比下跌，2个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加7个，其中涨幅在1%以上的城市有17个，较上月增加2个；本月价格环比下跌的城市数量减少4个，其中跌幅在1%以上的城市有3个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨3.68%，涨幅较上月收窄0.15个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9315元/平方米，环比上涨0.46%，同比上涨5.86%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为27126元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较上月收窄0.09个百分点；同比上涨2.49%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。

    政策方面，住建部表示将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计；央行、银保监会再次强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，持续加强房地产市场金融监管力度，其中央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。地方层面，北京进一步强调以稳地价、稳房价、稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求；海南、厦门、东莞分别发文规范住房市场建设管理。另外，陕西、河北、江西、河南、呼和浩特、洛阳、南京、嘉兴、广安等地开展房地产市场专项整治行动，进一步规范市场秩序。

    从市场表现来看，供应方面，重点城市整体推盘量较上月稳中略增。需求方面，多数城市去化表现一般。价格方面，百城住宅均价环比涨幅维持在较低水平，多数城市房价涨跌幅均在平稳区间。

    展望未来，在中央多次重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，并持续加强房地产市场金融监管力度的大背景下，楼市调控政策整体将依旧从严，房企融资渠道保持收紧。预计未来，房地产市场整体将延续平稳走势。但由于不同城市房地产市场发展基础和环境不同，城市分化将愈发显现，部分弱三四线城市由于缺乏产业、人口等因素支撑，房地产市场面临调整压力。

l  百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析

    2019年8月，住宅价格环比上涨的城市个数为69个，较上月增加7个。具体来看，绍兴、唐山、南通、厦门以及温州涨幅在2.0%-3.0%之间；江阴、邯郸、宁波、秦皇岛和无锡涨幅在1.5%-2.0%之间。其他环比上涨的59个城市中，扬州环比上涨1.50%；哈尔滨、衡水等6个城市涨幅在1.0%-1.5%之间；沈阳、威海等23个城市涨幅在0.5%-1.0%之间；泉州、柳州等29个城市涨幅在0.5%以内。东营、鄂尔多斯新房价格与上月持平。

[1] 样本平均价格和价格中位数由当地在售楼盘的价格计算得出，具体计算方法见附件。2012年12月，中国房地产指数系统结合市场实际情况，在总结过去两年多经验的基础上，从权重设置、样本数据采集等方面完善了“百城价格指数”编制规则，并根据新的规则重新计算各城市历史价格，详见《关于“百城价格指数”改进的说明》和附件“编制规则”。

2019年8月，住宅价格环比下跌的城市个数为29个，较上月减少4个。其中，兰州、乌鲁木齐、连云港跌幅在1.0%-2.1%（含）之间；海口、德州、昆山、广州、中山、镇江和深圳跌幅在0.6%（含）-1.0%之间。其他环比下跌的19个城市中，盐城、三亚等14个城市跌幅在0.1%-0.6%之间；南宁、淮安等5个城市跌幅在0.1%（含）以内。

l  百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析

    2019年8月，住宅价格同比上涨的城市个数为87个，上涨城市数量较上月减少6个。其中，绍兴住宅价格同比上涨19.50%；南通、石家庄等11个城市涨幅在10%-15%之间；芜湖、日照等40个城市涨幅在5%-10%之间；淮安、哈尔滨等35个城市涨幅在5%以内。

    2019年8月，厦门、珠海等13个城市住宅价格同比下跌，下跌城市数量较上月增加6个。其中，厦门、珠海同比下跌2.47%和2.27%；中山、惠州跌幅在1%-2%之间；济南、东营等9个城市跌幅在1%（含）以内。

l  十大城市（新建）住宅价格涨跌情况

    根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2019年8月十大城市住宅均价为27126元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。十大城市中，7个城市环比上涨，较上月减少2个；3个城市环比下跌，下跌城市个数较上月增加2个。具体来看，成都环比上涨1.02%；杭州和南京环比分别上涨0.58%、0.52%；北京、上海、重庆（主城区）和武汉涨幅均在0.5%以内。广州、深圳、天津住宅价格环比下跌，跌幅分别为0.74%、0.60%和0.15%。

    同比来看，十大城市住宅价格同比上涨2.49%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。十大城市中，除上海同比下跌0.01%外，其余城市同比均上涨。具体来看，成都、杭州、重庆（主城区）、南京涨幅分别为10.85%、10.02%、7.38%和5.22%；武汉、天津、北京、广州和深圳涨幅均在5%以内。

l  十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况

    根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2019年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38820元/平方米，环比上涨0.17%，同比下跌1.16%。

    环比来看，2019年8月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.17%。十大城市中，5个城市环比上涨，5个城市环比下跌，上涨与下跌城市数量均与上月持平。具体来看，上海、南京环比分别上涨0.49%和0.47%；深圳、重庆和成都涨幅在0.1%-0.3%之间。环比下跌的城市中，杭州环比下跌0.75%；天津、广州、武汉和北京跌幅均在0.5%以内。

    同比来看，2019年8月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌1.16%。十大城市中，重庆、成都等8个城市同比均下跌，其余城市均上涨。具体来看，重庆和成都分别下跌8.20%和6.44%；天津、杭州、武汉、广州、上海和北京跌幅在5%以内。同比上涨城市中，南京、深圳分别上涨4.22 %、1.04%。

表1：2019年8月百城新建住宅样本平均价格指

表2：2019年8月十大城市新建住宅样本平均价格指数变化情况

表3：2019年8月十大城市主城区二手住宅样本平均价格指数变化情况

注：历史数据请查看：http://fdc.fang.com/index/ErShouFangIndex.aspx

关于中国房地产指数系统百城价格指数

    中国房地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月发布100个城市住宅价格指数，成为中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

关于中指研究院

    中指研究院成立二十多年来，依托房天下控股业务覆盖的六百多个城市的数据资源，建立了历时最长、信息最全的专业房地产数据库，是国家统计局的大数据战略合作伙伴，是国家发改委价格监测预警的合作单位。依据庞大的数据定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化；在多年研究积累的基础上，开展系列房地产市场及企业研究，为行业发展提供重要的决策参考。

附录：百城指数（新建住宅）编制规则

百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。

1、样本

（1）样本选择及其退出：

Ø“百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。

Ø对100个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。

Ø当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。

Ø当项目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出样本。

Ø项目的建筑规模限制：一线城市不低于3万平方米，二、三、四线城市均不低于1万平方米。

（2）样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。

（3）样本价格：

Ø  样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等）及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。

Ø  价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以100平方米计算折扣；为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。

Ø  若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。

Ø  如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。

（4）样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012年12月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见《关于“百城价格指数”改进的说明》。

2、计算模型

本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：

（1）全国及单个城市平均价格计算方法如下：

（2）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：

取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。

3、数据采集和复核

（1）采集时间：每月18日-30日。

（2）采集方法：通过中指研究院和分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。

（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，或采用评估价）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。

本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。

十大城市主城区二手住宅销售价格指数编制规则：

样本范围：各城市主城区的二手商品住宅（不包含别墅），具体覆盖范围如下：

样本选择和采集方式：按市场实际情况和系统设计标准将各城市划分为若干片区，对挂牌量居所在片区前列的活跃样本进行采集，选择该区片信誉好、业务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

计算公式：

在计算出各项目总规模和平均价格后，采用拉氏公式得出。

指数基期：各城市均以北京2004年12月为基期，基期指数1000点。